Inspection préachat : choisir un inspecteur certifié RBQ

Avant d'acheter une maison, un plex ou un condo, l'inspection préachat est votre meilleure occasion de connaître l'état du bâtiment. Depuis 2024, le Québec encadre les inspecteurs qui font ces inspections : la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) leur délivre un certificat, qui deviendra obligatoire en 2027. Ce guide résume la page de la RBQ Faire inspecter une propriété, le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation pour les inspections en vue d'une transaction immobilière (B-1.1, r. 3.1, à jour au 1er juillet 2026) et le guide de l'acheteur de l'OACIQ, vérifiés le 30 octobre 2026.

1. Le certificat d'inspecteur : depuis quand et pour qui

• Depuis le 1er octobre 2024, la RBQ délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui font des inspections préachat.
• À compter du 1er octobre 2027, le certificat sera obligatoire pour tous les inspecteurs qui veulent exercer au Québec. Jusqu'au 30 septembre 2027, le règlement permet encore d'exercer sans certificat (art. 43). D'ici là, un inspecteur non certifié peut donc légalement faire votre inspection ; choisir un inspecteur déjà certifié vous donne les protections décrites plus bas.
• Deux catégories (art. 4) : le certificat de catégorie 1 couvre les bâtiments de catégorie 1 au sens de la norme BNQ 3009-500 et toute partie privative d'un condo ; celui de catégorie 2 couvre tout bâtiment d'habitation. Demandez à l'inspecteur si sa catégorie convient au bâtiment que vous achetez.
• La norme de pratique : l'inspecteur certifié doit respecter la norme BNQ 3009-500, « Bâtiment d'habitation - Pratiques pour l'inspection en vue d'une transaction immobilière », à chaque étape de l'inspection (art. 17).

La loi n'oblige pas l'acheteur à faire inspecter la propriété ; c'est l'inspecteur qui doit être certifié. La RBQ et l'OACIQ recommandent toutefois fortement l'inspection, avant le rendez-vous chez le notaire.

2. Vérifier le certificat avant de signer

• Le registre : cherchez le nom de l'inspecteur dans le registre des inspecteurs en bâtiments d'habitation de la RBQ. Il montre les certificats valides et ceux qui ne sont plus valides depuis cinq ans ou moins.
• Le numéro : l'inspecteur certifié doit indiquer son numéro de certificat et la mention « titulaire d'un certificat délivré en vertu de la Loi sur le bâtiment » dans sa publicité, ses offres, ses contrats et ses rapports (art. 38). Sur demande, il doit s'identifier et montrer son certificat (art. 39), qui porte un code-barres bidimensionnel permettant d'en vérifier la validité avec un appareil mobile (art. 15).
• La durée : le certificat est valide un an et se renouvelle chaque année (art. 14) ; vérifiez-le au moment de l'inspection, pas seulement sur une ancienne publicité.
• Les assurances : pour obtenir son certificat, l'inspecteur doit être couvert par une assurance responsabilité civile générale et par une assurance responsabilité professionnelle erreurs et omissions, d'au moins 1 000 000 $ par réclamation chacune pour la catégorie 1 et 2 000 000 $ pour la catégorie 2 (art. 5). Le nom de chaque assureur doit figurer dans le contrat (art. 25).

Attention : le certificat d'inspecteur n'est pas une licence d'entrepreneur. Un inspecteur qui fait l'inspection n'est pas là pour vous vendre des travaux, et un entrepreneur qui offre une « inspection gratuite » n'est pas un inspecteur préachat.

3. Le contrat de services écrit

L'inspecteur certifié doit conclure avec vous un contrat de services écrit (art. 24). Il doit contenir au minimum (art. 25) :

• vos coordonnées, le nom de chaque inspecteur, son numéro de certificat, ses coordonnées professionnelles et, s'il y a lieu, l'entreprise au nom de laquelle il signe ;
• le nom des assureurs de chaque inspecteur ;
• l'adresse du bâtiment (et de la partie privative pour un condo), le nom du propriétaire au moment de l'inspection et la catégorie du bâtiment ;
• l'édition de la norme BNQ 3009-500 qui s'applique et le rappel que l'inspecteur doit la respecter, y compris en signant le rapport ;
• le rappel de son obligation de divulguer tout conflit d'intérêts apparent ;
• pour un condo, votre décision de faire inspecter ou non les parties communes ;
• la mention que l'inspecteur et son entreprise sont solidairement responsables des obligations du contrat.

Le contrat ne peut contenir aucune clause qui exclut ou limite la responsabilité civile de l'inspecteur (art. 26) ; une clause contraire au règlement ou à la Loi sur la protection du consommateur est nulle (art. 24). Les signatures vont à la fin, après toutes les clauses (art. 28), et vous devez recevoir un exemplaire dans les 15 jours suivant la signature (art. 29). Si l'inspecteur vous offre un service supplémentaire (par exemple un test ou une analyse en plus de l'inspection), il faut un contrat écrit distinct (art. 20).

4. Conflits d'intérêts et recommandations

• L'inspecteur doit agir avec honnêteté et loyauté dans votre intérêt. S'il se trouve en apparence de conflit d'intérêts (par exemple un lien avec une partie à la vente), il doit vous le dire par écrit et obtenir votre consentement écrit avant d'inspecter (art. 18).
• S'il vous recommande une expertise technique (par exemple par un ingénieur), il doit vous guider sur les qualifications requises, mais il ne peut pas vous recommander une entreprise en particulier (art. 19).
• Il ne peut pas confier votre inspection à une personne sans certificat de la bonne catégorie (art. 22). S'il se fait aider par un autre inspecteur certifié, il reste responsable, doit participer activement et signe le rapport (art. 23).

5. Condo et plex : quoi faire inspecter

Pour un condo, vous pouvez limiter l'inspection à votre partie privative, mais l'OACIQ recommande fortement de faire inspecter aussi les parties communes. Avant de signer le contrat, l'inspecteur doit vous expliquer les avantages de l'inspection des parties communes et, s'il les connaît, les coûts approximatifs (art. 21). Pour un immeuble à revenus, l'OACIQ recommande de faire inspecter tous les logements, et le sous-sol de service s'il y en a un. Pour une maison neuve, l'OACIQ rappelle qu'une inspection reste importante, car elle peut révéler des problèmes que le constructeur pourra corriger ; voyez aussi notre guide sur la garantie GCR.

6. L'inspection dans la promesse d'achat

• La recommandation du courtier : selon l'OACIQ, votre courtier doit vous recommander de faire inspecter la propriété. La promesse d'achat indique si elle est conditionnelle à une inspection par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel, et le délai pour la faire.
• Renoncer à l'inspection : c'est possible en cochant la case prévue, mais l'OACIQ prévient qu'en cas de problème et de recours, le tribunal se demandera si vous avez agi avec diligence ; votre refus pourrait jouer contre vous.
• Vente sans garantie légale de qualité : l'OACIQ indique que l'inspection est alors d'autant plus nécessaire ; elle complète les Déclarations du vendeur sur l'immeuble.
• Respecter les délais : réservez l'inspecteur dès l'acceptation de la promesse. Ce que vous faites du rapport (annuler selon la clause d'inspection, ou négocier) se fait par écrit et dans le délai inscrit ; faites-vous expliquer ces étapes par votre courtier ou votre notaire.

7. Le rapport d'inspection

• Selon l'OACIQ, l'inspecteur évalue tout ce qui est visible : structure, toiture, plomberie, électricité, etc. Lisez le rapport attentivement et posez vos questions à l'inspecteur.
• Le rapport est signé par l'inspecteur certifié et porte son numéro de certificat (art. 23, 25, 38).
• L'inspecteur ne peut pas remettre votre rapport à un tiers (par exemple le vendeur) sans votre consentement écrit préalable, sauf exceptions prévues par la loi (art. 41). Il conserve votre dossier au moins six ans et doit vous en remettre une copie sur demande (art. 40).
• Le rapport signale souvent des points à faire vérifier par un spécialiste. Selon ce qu'il contient, voir nos guides sur les fissures de fondation, le drain français, le vieux filage et le panneau électrique, l'isolation de l'entretoit, le chauffage au mazout, le radon, la fosse septique, l'eau de puits et l'amiante et la vermiculite.

Acheter à Montréal, Laval ou Longueuil : entrée d’eau en plomb et permis passés

Deux vérifications locales complètent bien le rapport. La première touche l’entrée d’eau : à Montréal, le remplacement de la portion privée d’une entrée d’eau en plomb est obligatoire (règlement 20-030), et le propriétaire doit la remplacer dans les 24 mois qui suivent l’avis de non-conformité de la Ville (article Remplacer son entrée d’eau en plomb : votre responsabilité). Une fois l’acte signé, ce propriétaire, c’est vous. À Laval, une maison construite avant 1967 pourrait avoir une entrée de service en plomb (conseils de la Ville) ; à Longueuil, on en trouve surtout dans les bâtiments construits entre 1940 et 1950, et jusqu’à environ 1970 (page de la Ville). Demandez à l’inspecteur de regarder le tuyau d’entrée d’eau au sous-sol et de noter son matériau dans le rapport ; en cas de doute, faites-le confirmer par un plombier de Montréal, de Laval ou de Longueuil.

La seconde touche les travaux faits par les anciens propriétaires. La Ville de Montréal publie en données ouvertes les permis de construction, de transformation et de démolition délivrés par ses arrondissements depuis 1990, avec l’adresse, la date et la description des travaux, mis à jour chaque semaine (Lachine et Saint-Léonard y manquaient temporairement au 1er novembre 2026). Un sous-sol fini ou un mur retiré sans permis à l’adresse mérite une question au vendeur. Le plan d’un bâtiment, lui, se demande à l’arrondissement par le propriétaire ou par un mandataire muni d’une procuration, avec des délais de quelques jours à plusieurs semaines (page Demander le plan d’un bâtiment, mise à jour le 4 août 2025) : si vous en voulez une copie, demandez-la au vendeur dès l’acceptation de la promesse.

8. Si vous êtes insatisfait de l'inspecteur

La RBQ reçoit les plaintes sur les services d'un inspecteur préachat au moyen de son formulaire de plainte en ligne ; elle répond aussi au 1 800 361-0761. Le règlement prévoit qu'une contravention à ses règles (sauf celles sur les frais et la formation continue) constitue une infraction (art. 42). Pour réclamer une indemnité à l'inspecteur, il s'agit d'un recours civil : consultez un avocat ou un notaire pour votre situation. Ce guide donne de l'information générale et ne remplace pas un avis juridique.

9. Après l'achat : faire faire les travaux

Pour les travaux révélés par l'inspection, demandez le numéro de licence de chaque entreprise et vérifiez la licence RBQ, comparez des soumissions écrites (voir comparer des soumissions et entrepreneur général ou spécialisé) et méfiez-vous des offres à la porte (voir vente porte-à-porte). Pour savoir comment vérifier une licence, voir vérifier une licence RBQ.

Notre répertoire ne liste pas d'inspecteurs préachat : il n'affiche que des entreprises dont la licence RBQ d'entrepreneur est active, avec leurs sous-catégories ; nous ne recommandons ni n'évaluons aucun entrepreneur. Une fois propriétaire, vous pouvez décrire les travaux signalés dans le rapport pour obtenir des soumissions.